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Recht und Gesetz

28. März 2017 | 23:36 Uhr

Lesertelefon: Kündigungschutz : Verkauf nur mit dreiseitigem Vertrag

vom
Aus der Redaktion der Zeitung für die Landeshauptstadt

Der Wegfall des Kündigungsschutzes bei Datschen und Garagen wirft viele Fragen auf. Antworten gab es heute vom Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN).

Ich habe gelesen, dass es seit einem Jahr keinen Kündigungsschutz mehr für Garagen gibt, und die Garagen damit jetzt dem Grundstückseigentümer gehören. Ich kann das nicht glauben, denn bei uns läuft alles weiter wie bisher.

Die Problematik ist kompliziert, und deshalb sind wie in diesem Fall auch oft falsche Aussagen zu lesen. Der Kündigungsschutz für Garagen ist aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts bereits im Jahr 2000 ausgelaufen. Seit 2007 gibt es auch keinen Investitionsschutz mehr. Trotzdem bleibt die Garage solange Ihr Eigentum, bis der Vertrag aus DDR-Zeiten beendet wird. Erst dann geht sie an den Grundstückseigentümer über. Wenn bei Ihnen seit 2000 alles unverändert weiterläuft, ist das ein Zeichen dafür, dass auch der Grundstückseigentümer mit der gegenwärtigen Situation zufrieden ist.

Unsere Wohnungsgesellschaft hat angekündigt, dass sie die alten Garagenverträge aus DDR-Zeiten kündigen und uns dann neue Mietverträge anbieten will. Sollten wir uns darauf einlassen?

Das ist eine Frage der Abwägung. Zum jetzigen Zeitpunkt kann Ihnen die Wohnungsgesellschaft jederzeit kündigen. Sie wird dann Eigentümer Ihrer Garage und kann diese weitervermieten, was sie ja anscheinend auch vorhat. In diesem Fall steht Ihnen eine Entschädigung für die Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes durch die Bebauung mit der Garage zu. Maßstab dafür sind die Mieteinnahmen. Ein Mietvertrag kann dann sinnvoll sein, wenn Ihnen damit eine mehrjährige Nutzung garantiert wird. Zudem muss die Wohnungsgesellschaft als neuer Eigentümer die Instandhaltung übernehmen und eventuell später folgende Abrisskosten allein zahlen.

Ich habe 1985 eine Garage auf einem städtischen Grundstück gebaut. Aus dieser Zeit stammt auch noch mein Vertrag. Jetzt musste ich mein Auto wegen gesundheitlicher Probleme aufgeben und möchte meine Garage verkaufen. Was muss ich dabei beachten?

Grundsätzlich kann eine Garage auf fremdem Grund nicht umstandslos verkauft oder verschenkt werden. Denn wenn der DDR-Vertrag endet, geht die Garage in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. So wird es seit 1995 eindeutig mit dem Schuldrechtanpassungsgesetz geregelt. Es ist jedoch möglich, dass ein Dritter in den bestehenden Altvertrag desjenigen eintritt, der die Garage errichtet oder vor 1995 erworben hat. Rechtssicher kann das nur mit einem dreiseitigen Vertrag zwischen Grundstückseigentümer sowie altem und neuem Garagenbesitzer geregelt werden. Ein solcher Vertrag ist aber heute nur noch sinnvoll, wenn der Nutzer gleichzeitig eine mehrjährige Nutzung garantiert. Ansonsten könnte er dem neuen Garagenbesitzer jederzeit kündigen. Unter dem Strich ist das eine komplizierte Angelegenheit, die Sie nur mit kompetentem Rechtsbeistand sicher regeln können.

Der Pachtvertrag für unser Garagengrundstück soll jetzt gegen unseren Willen gekündigt werden. Müssen wir uns trotzdem an den Abrisskosten beteiligen?

Wenn der Grundstückseigentümer die Garage innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang abreißt, müssen Sie die Hälfte der Kosten dafür übernehmen. So steht es im Schuldrechtanpassungsgesetz. Vermietet er sie indes weiter, steht Ihnen seitens des Grundstücksbesitzers eine Entschädigung für die Werterhöhung des Grundstücks durch die Bebauung mit der Garage zu. Maßstab sind die Erlöse, die der Grundstückseigentümer durch die Weiterverpachtung der sich nunmehr in seinem Eigentum befindenden Garage erzielt.

Unser Garagenkomplex soll jetzt an einen Investor verkauft werden. Obwohl die Garagen nicht auf Bauland stehen, befürchten wir Verschlechterungen. Haben wir eigentlich ein Vorkaufsrecht, so wie es bei Datschen der Fall ist?

Wird das Grundstück erstmalig an einen Dritten verkauft, hat der Nutzer ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 57 des Schuldrechtanpassungsgesetzes. Für einen einzelnen Besitzer in einem Garagenkomplex kommt es aber de facto nicht zur Anwendung. Denn das Gesetz schreibt vor, dass die dem Nutzer überlassene Fläche die halbe Grundstücksgröße des Garagenkomplexes übersteigen muss. Allerdings würde mehreren Nutzern, die sich deshalb zusammenschließen, das Vorkaufsrecht gemeinschaftlich zustehen.

Wie funktioniert das Vorkaufsrecht?

Der Vorkaufsfall tritt dann ein, wenn der Grundstückseigentümer einen Kaufvertrag mit einem Dritten bereits abgeschlossen hat. Der oder die Nutzer müssen dann binnen zwei Monaten nach Erhalt der Mitteilung verbindlich erklären, ob sie bereit sind, das Grundstück zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen, die der Grundstückseigentümer mit dem Dritten ausgehandelt hat.

Unser neuer Grundstückseigentümer hat die Pacht für das Garagen-Grundstück jetzt verdreifacht. Müssen wir das akzeptieren?

Sie sollten sich erkundigen, welche Pachthöhe bei Ihnen ortsüblich ist. Mehr darf auch Ihr Grundstückseigentümer nicht verlangen. Auskunft darüber gibt es beim zuständigen Gutachterausschuss. Im Hinterkopf sollten Sie jedoch haben, dass Ihnen der Grundstückseigentümer jederzeit kündigen kann. Versuchen Sie deshalb herauszubekommen, ob er alternative Nutzungsmöglichkeiten für sein Grundstück hat. Darf er dort bauen oder gibt es Interessenten für Ihre Garage? Bei einer Kündigung fällt Ihre Garage an den Grundstückseigentümer. Vermietet dieser Ihre Garage weiter, steht Ihnen eine Entschädigung für die Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes zu. Wenn Sie den Grundstückseigentümer daran erinnern, könnte das Ihre Verhandlungsposition stärken.

1982 habe ich mit Genehmigung des Rates der Stadt meinen Bungalow gebaut. Nach 1990 wurde das Grundstück rückübertragen. Der neue Verpächter hofft nun, auf dem Grundstück bauen zu können und spricht schon lange von einer möglichen Kündigung. Mittlerweile fehlt allerdings auch mir die Energie, das Grundstück weiter zu betreiben. Wie soll ich mich verhalten?

Zum 3. Oktober 2015 ist zwar der Kündigungsschutz für Datschen ausgelaufen, das heißt der Verpächter kann jetzt ohne Angabe von Gründen kündigen. Bis zum 3. Oktober 2022 gilt jedoch laut Schuldrechtanpassungsgesetz für Datschen der Investitionsschutz. Das heißt: Kündigt der Grundstückseigentümer, muss er für bauliche Anlagen und die Anpflanzungen eine Entschädigung nach Zeitwert bezahlen und die Abrisskosten allein übernehmen. Kündigen Sie, steht Ihnen eine Entschädigung für die Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes durch die Bebauung mit Ihrem Bungalow zu. Eine solche Erhöhung liegt nicht vor, wenn der Verpächter abreißt und stattdessen zum Beispiel ein Wohnhaus baut. Zudem müssten Sie die Hälfte der Abrisskosten übernehmen. Das gilt es zu bedenken. Vielleicht können Sie sich im Interesse beider Seiten auf einen Aufhebungsvertrag einigen.

Seit er mir gekündigt hat, bin ich sehr misstrauisch gegenüber meinem Verpächter. Deshalb möchte ich bei der Übergabe der Datsche keinen Fehler machen. Was raten sie mir?

Auf alle Fälle sollten Sie auf ein Übergabeprotokoll bestehen. Ansonsten empfiehlt es sich, unmittelbar vor der Abgabe des Schlüssels in Anwesenheit von Zeugen Fotos von der Datsche zu machen. Das kann bei späteren Streitigkeiten um eine Entschädigung wichtig werden. Die Datsche muss besenrein übergeben werden. Alles, was nicht fest mit dem Baukörper verbunden ist, muss entfernt werden, sofern es keine anderen Abmachungen gibt.

Aus Altersgründen möchte ich meine Datsche jetzt abgeben, bin mir aber nicht sicher, ob es sinnvoll ist, selbst zu kündigen?

Zunächst sollten Sie versuchen herauszubekommen, wie das Datschengrundstück weiter genutzt werden kann und dann gründlich abwägen. Zwar hat der Nutzer grundsätzlich einen Entschädigungsanspruch. Die Art der Entschädigung richtet sich aber danach, ob Sie oder der Grundstückseigentümer gekündigt haben. Hat der Grundstückseigentümer gekündigt, ist die Entschädigung nach dem Zeitwert des Bauwerks und der Anpflanzungen zum Zeitpunkt der Rückgabe zu bemessen, da bis 2022 noch der Investitionsschutz gilt. Kündigen Sie hingegen, so können Sie eine Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk erhöht ist. Liegt das Grundstück im Außenbereich der Gemeinde, kann die allerdings höher sein als eine Zeitwertentschädigung. Und ein zweiter wichtiger Unterschied: Kündigt der Grundstückseigentümer, müssen Sie sich nicht an den Kosten für einen eventuellen Abriss der Datsche beteiligen. Kündigen Sie selbst, tragen Sie 50 Prozent der Abrisskosten, wenn der Grundstückseigentümer die Datsche innerhalb eines Jahres tatsächlich abreißt.

Ich möchte nach der Kündigung eine Entschädigung für meinen Bungalow geltend machen. Wer muss das dafür erforderliche Gutachten bezahlen?

Die Kosten dafür tragen Sie als Auftraggeber. Wir empfehlen aber, zunächst eine gutachterliche Stellungnahme einzuholen. Diese ist wesentlich preisgünstiger als ein umfassendes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Gutachters. Vor Gericht würde auch dessen Expertise ohnehin nur als Privatgutachten gelten. Sie müssen damit rechnen, dass das Gericht ein eigenes Gutachten erstellt, das wiederum zu zusätzlichen Kosten führt.
 

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erstellt am 14.Sep.2016 | 21:00 Uhr

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